Por dentro de um contrato de compra e venda do imóvel

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Identificação das partes

Informação dos seus dados e de quem está vendendo:

  • Nome;
  • Nacionalidade;
  • Profissão;
  • RG;
  • CPF;
  • Certidão de nascimento ou casamento (com homologação, em caso de divórcio);

ATENÇÃO: Se quem está vendendo tem união estável, vale pedir uma declaração simples de convivência ou de não convivência.

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Informações do imóvel

É preciso preencher com:

  • Número da matrícula;
  • Número do livro e número da ficha;
  • Nome do cartório em que o imóvel está registrado;
  • Características do imóvel, da mesma forma que está na matrícula.
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Declarações da ausência de pendências

Quem está vendendo precisa declarar que não existem pendências judiciais ou extrajudiciais que impedem a venda do imóvel.

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Valores negociados no contrato

  • Valor total global;
  • Sinal do negócio, se houver (com identificação do pagamento, como cheque nominal a quem está vendendo o bem);
  • Restante do pagamento e data em que vai ser quitado.
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Condições gerais do pagamento e aperfeiçoamento do contrato

5.1. Estabelece que o comprador é responsável pelo pagamento das seguintes despesas e impostos:

  • ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis;
  • Taxas do cartório;
  • Registros (formalização de transferência de quem está vendendo para quem está comprando);
  • Averbações (feitas sempre que há mudanças físicas ou de cadastro no imóvel, como documento de casamento, divórcio, alteração na área construída etc).

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5.2. Contém a autorização de quem está vendendo o imóvel para que você faça os registros e averbações necessárias no cartório de registro de imóveis;

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5.3. Especifica que quem está vendendo precisa entregar para você, em até 15 dias, os seguintes documentos:

Do imóvel

  • Certidão atualizada da matrícula;
  • Certidão vintenária do imóvel expedida pelo cartório de registro de imóveis – ela traz o histórico de 20 anos do imóvel;
  • Certidão negativa de débitos municipais – IPTU;
  • Comprovantes de pagamento de contas de água, energia elétrica e gás dos últimos 3 meses;
  • Comprovante de pagamento do IPTU do ano;
  • Comprovante de pagamento das parcelas do condomínio.

Do proprietário

  • Cópia autenticada do RG e CPF;
  • Cópia autenticada do formal de partilha de bens – documento que regula os direitos e deveres em casos de falecimento, separação e divórcio, entre outros;
  • Certidões negativas dos distribuidores cíveis de um período de 10 anos, incluindo ações cíveis, de família e executivos fiscais (exemplos de ações cíveis: divórcio, inventário familiar, falência de empresas);
  • Certidões negativas de cartórios de protestos no período de 5 anos (documento que comprova que a pessoa não foi notificada judicialmente por alguma dívida);
  • Certidão negativa do distribuidor da Justiça no período de 10 anos (documento que comprova que não tem nenhuma ação judicial no nome do proprietário);
  • Certidão negativa da Justiça do Trabalho;
  • Certidão conjunta negativa de tributos federais e dívida ativa da União.

ATENCÃO: Os documentos variam dependendo se o imóvel é urbano ou rural e se quem está vendendo é uma empresa ou uma pessoa física. O importante é saber, por meio de documentos, se o imóvel está regularizado e no nome do vendedor.

5.4 Estabelece que as despesas com a emissão dos documentos mencionados no tópico 5.3 são de responsabilidade de quem está vendendo o imóvel;

5.5. Determina o que deve ser feito no caso de quem está vendendo ter dívidas ou não apresentar os documentos.

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Transferência da propriedade

São informados os prazos de transferência da posse e as obrigações das partes, como a responsabilidade de quem está vendendo de cuidar e manter o imóvel preservado até que ele se torne seu.

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Cláusulas penais por não cumprir o prazo final para entrega do imóvel

Informa o que deve ser feito em caso de descumprimento dos prazos por parte de quem está vendendo.

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Cláusulas gerais

São informados os prazos de transferência da posse e as obrigações das partes, como a responsabilidade de quem está vendendo de cuidar e manter o imóvel preservado até que ele se torne seu.

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Eleição de foro

É um lugar judicial estabelecido para resolver qualquer conflito que possa acontecer entre você e quem está vendendo.

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Conclusão

Inclui data, nome, CPF e RG das partes e de testemunhas, bem como as assinaturas.